A adjudicação compulsória extrajudicial transfere a propriedade direto no cartório de registro de imóveis, sem entrar com ação judicial, quando quem vendeu não formaliza a transferência.
A adjudicação compulsória é o instrumento usado quando alguém comprou um imóvel, pagou por ele, mas o vendedor não formalizou a escritura de transferência, seja porque desapareceu, faleceu, se recusa a assinar ou simplesmente não foi mais localizado depois da venda.
Até pouco tempo atrás, essa situação só podia ser resolvida na Justiça, num processo que podia levar anos. Com a regulamentação da adjudicação compulsória extrajudicial pelo CNJ, tornou-se possível resolver o caso diretamente no cartório de registro de imóveis, desde que a compra esteja bem documentada, com contrato, comprovantes de pagamento e posse do imóvel.
O resultado prático é o mesmo de uma ação judicial: a matrícula do imóvel passa a constar em nome de quem efetivamente comprou, mas sem a demora e o custo de um processo na Justiça.
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Esses são os cenários mais frequentes de adjudicação compulsória que chegam ao escritório. Muitos deles têm solução fora do Judiciário.
Comprou um imóvel por contrato particular, pagou tudo, mas o vendedor nunca assinou a escritura definitiva.
O vendedor faleceu antes de formalizar a transferência e os herdeiros não colaboram.
A construtora ou incorporadora não entrega a escritura mesmo após a quitação do imóvel.
O vendedor sumiu ou está em local incerto e não pode ser localizado para assinar.
Existe uma promessa de compra e venda antiga, registrada ou não, sem escritura definitiva.
Você já mora no imóvel e paga os impostos, mas o registro ainda está em nome de outra pessoa.
Veja como conduzimos a adjudicação compulsória, da análise da documentação até o registro final no cartório.
Transferência da propriedade diretamente no cartório de registro de imóveis, sem necessidade de ação judicial, quando o vendedor não formaliza a escritura.
Reconhecimento da propriedade pela posse prolongada, processado em cartório com base na documentação e no tempo de ocupação do imóvel.
Condução do inventário em cartório quando há consenso entre os herdeiros, com divisão dos bens de forma mais ágil que a via judicial.
Elaboração de escritura pública de doação de imóveis, com orientação sobre reserva de usufruto, cláusulas de proteção e recolhimento do ITCMD.
Condução do divórcio em cartório quando há consenso entre as partes, incluindo partilha de bens, sem necessidade de passar pela Justiça.
Levantamento de pendências registrais, averbações e documentação necessária para colocar o imóvel em conformidade com o cartório e a prefeitura.
Contestação de cobranças indevidas de IPTU, ITBI e outras execuções fiscais municipais relacionadas ao seu imóvel.
Análise prévia do imóvel antes da compra ou venda, identificando riscos registrais, tributários e sucessórios, com elaboração de contratos e escritura.
Nem todo caso pode ser resolvido fora da Justiça, mas quando pode, a diferença costuma ser significativa.
Você descreve a situação da compra e envia os documentos que já tiver em mãos.
Verificamos se a documentação permite seguir pela via extrajudicial.
Elaboração dos requerimentos, protocolo em cartório e acompanhamento até a análise final.
Imóvel transferido e registrado em seu nome, com a matrícula atualizada.
Serve para a maioria dos casos, desde que exista prova da compra (contrato, comprovantes de pagamento) e a documentação do imóvel esteja regular no cartório. Casos com disputa entre as partes costumam exigir a via judicial.
Não necessariamente. O procedimento prevê formas de notificação do vendedor, ou dos herdeiros, se ele tiver falecido, mesmo quando ele não é encontrado, incluindo notificação por edital em alguns casos.
Varia conforme o cartório e a complexidade da documentação, mas tende a ser bem mais rápido que uma ação judicial, que pode levar anos.
Se houver oposição fundamentada, o cartório encaminha o caso para a via judicial. Por isso a análise prévia da documentação é importante para avaliar as chances de sucesso pela via extrajudicial.
Atuação concentrada em direito imobiliário extrajudicial e direito tributário, com sócios inscritos na OAB/RJ e OAB/MG.
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